住宅ローン減税0.7%は悪くない。単身ローンなら嬉しい改正。

2022年から、令和4年度税制改正大綱で住宅ローン減税の額が大幅に見直されました。今までちょっとした改正は行われていたものの、これほど大きく変わるとは誰が想像したでしょうか?「40万円の減税が21万円に!」と聞くと、住宅の購入時期を見誤ったかなと思うしかありません。

しかし、我々、中間所得層にとって今回の住宅ローン減税の改正は決して改悪とは限らず、むしろ今回の改正は嬉しい改正になる人も沢山います。

従来の40万円控除は本当に控除されていた?

住宅ローン減税が40万円から21万円になると聞くと、29万円も今までよりも損をすると誰もが思ってしまいますよね。

しかし住宅ローン減税は、サラリーマンであれば毎月の給料から引かれている源泉所得税が返ってくるという事で、納めている以上のリターンは有りません。そこで気になるのが、自分はいったい「いくら税金を納めているのか?」という事です。

今回、年収600万円の人が所得税をいくら納めているのか?を計算してみると意外や意外、40万円は程遠い事が分かりました。

納税額はいくら

モデルケース
年収600万円(月給40万円、賞与60万円×2回)
配偶者控除あり
一般の生命保険・介護医療保険・個人年金保険はMAX加入

まず、年収600万円は【給与所得控除後の給与等の金額】が4,360,000円になります。「給与所得控除後の給与等の金額って何?」って誰もが思うかもしれませんが、給与所得控除後の給与等の金額は、税金を算出するベースになる金額です。

税金を算出するベースは、法人や個人事業主の場合であれば、「収入-支出=所得」の「所得」になりますが、サラリーマンの場合は、年収の金額によって勝手に決まります。

そして、税金は給与所得控除後の給与等の金額に税率をかけるのではなく、そこから年末調整でいくつか控除されて課税対象金額(差引課税給与所得金額及び算出所得金額)が決まります。

 

モデルケースの場合であれば、

給与所得控除後の給与等の金額 4,360,000円
▲社会保険料等控除 893,619円
▲生命保険料控除 120,000円
▲配偶者控除 380,000円
▲基礎控除 480,000円
=課税対象金額 2,486,000円(1,000円未満切り捨て)

上記で算出した課税対象金額に税率をかける訳ですが、所得税は累進課税(課税対象金額が増えると税率も増える)になっているので、2,486,000円の税率を見てみると、「1,950,000越3,300,000円以下」に該当するので、税率は10%-97,500円になります。

つまり、年収600万円の人が納めている税金は、2,486,000円×10%-97,500円=151,100円になります。住宅ローン減税は40万円が貰えるのではなく、納める151,100円が無くなるだけです。

差引かれなかった住宅ローン減税は住民税に持ち越せる。

住宅ローン減税で控除されなかった分は、そのまま無駄になる訳ではなく、所得税で差引けなかった分は住民税から差し引いてもらえます。今回のケースだと、所得税から151,100円が控除されたので、まだ248,900円の控除額が残っています。

ただし、住民税は残りの控除額が全額控除されるわけではなく、下記のどちらかが金額の少ない方が上限となります。

①住宅ローン控除の控除可能額のうち、所得税から控除しきれなかった額
②所得税の課税所得金額の7%(上限136,500円)

①は248,900円
②は2,486,000円×7%=174,020円ですが、上限を超えているので136,500円

住民税は課税所得金額の10%程になるで、248,600円位になりますが、そのうちの136,500円が控除されて、次年度の住民税が248,600円-136,500円の112,100円になります。

年収600万円はいくら控除されていた?

年収600万円のモデルケースの場合、所得税から151,100円、住民税から136,500円控除されるので、合計287,600円が控除されていました。

1年400,000円、10年で4,000,000円も税金が控除されるといわれていた住宅ローン減税ですが、実際に控除される額は1年287,600円、10年で2,876,000円しか控除されていません。

今回の住宅ローン減税の見直しは低金利で利息より控除額が大きいという逆鞘が問題で法改正されましたが、中間所得層にとってみれば、4,000万円の変動金利0.65%の利息は260,000円なので、287,600円と比較してそれほど問題になるほどで逆鞘が発生しているわけではありません。

法改正で年収600万円の単身ローンは得をする。

2022年以降の住宅ローン減税額は、ローン残高が4,000万円から3,000万円に、残高の1%から0.7%に変更という事で、3,000万円×0.7%の210,000円になるという事ですが、ローン残高3,000万円は環境性能が基準に満たない住宅の話であって、住宅の環境性能に応じて5,000万円、4,500万円、4,000万円、3,000万円の4段階にわかれています。

最近の新築住宅は、環境性能がそれほど悪いわけではないので、従来と同じ4,000万円は確保されるケースがほとんどです。つまり、ベースとなる控除額は4,000万円×0.7%の280,000円になります。

それでも、従来の住宅ローン減税では287,600円だったので7,600円の損にはなりますが、2022年からは期間が10年から13年に延長されるので、280,000円が13年で3,640,000円が最大の控除額となります。

モデルケースの年収600万円の例を見てみると、従来では287,600円×10年の2,876,000円しか控除されなかったものが、2022年以降は280,000円×13年の3,640,000円の控除になるので、従来よりも764,000円お得になる税改正になります。

お得

まとめ

今回は年収600万円の単身ローンで計算しましたが、もちろん令和4年度の税制改正で従来よりも損をする人もいます。

夫婦共働きのパワーカップルで、ペアローンを予定していた方にとっては間違いなく改悪で、もちろん高額納税者にとっても改悪となる今回の改正ですが、今回のケースのように単身でローンを組む予定の人にとってはむしろ歓迎すべき改正となっています。